很难得，昨天地产圈刷屏的不是什么公司动态、楼市政策或者八卦事件。而是来自杭州绿城出品的83平米的别墅类产品。来自绿城桃李春风的公众账号，不少地产类账号都已经转发了，我也看到不少朋友转发朋友圈感慨这样的产品理念。对此我表表我的意见，哪怕现在非常的饿。

首先我想说的是：小面积别墅不是首创，从50-100平米的别墅市场上经常会出现。

对于别墅类产品，我们常规理念的面积段都是在200-500平米的面积段，此次出现了83平米的别墅，很多时候出乎大家的意外，这也是绿城极小别墅得到市场关注的核心原因。但是我想说的是，小面积别墅一直不是市场上的首创，50-100平米的别墅产品经常会在市面上出现。

这次绿城主打的杭州史上最小的别墅产品，最后面积段定位在83平米，很多人好奇为什么是这个面积段。原因其实也很简单，因为杭州之前最小面积段是90平米，而且不只一个项目，各位百度一下。绿城把自己的面积压缩在83平米，无非是为了获得那一个最而已。

第二：面积的压缩必然是带来舒适度的降低，这一点毋庸置疑。

很多时候点评这个产品的用了浪漫、极致、有个性之类的措辞，描述如何用83平米做出别墅氛围之类的词。遥想当年诸如70平米四房、15平米单身公寓在微信里广泛传播一样。我们期盼的是对空间的极致利用，我们期待可以用最小的面积承担起我们所有的生活居所。

但是我想说的是，对于一套房子，我们需要承担吃喝拉撒睡所有的功能，所有的区域都有对空间可以容忍的下限，面积无原则的压缩就是对生活的践踏，四方盒子存在的意义就是因为人的存在，如果连人也装不下那么空间就是一面水泥墙而已。

这也是此类文字在微信里我先贴下绿城的户型图，大家看一下。

首先有一句说一句，对于83平米的户型设计，空间的排布还是相对合理，规划出两房两厅两卫的概念。但是不能回避的点就是次卧的开间进深狭小，目测开间可能3米都不到，未来的实用性需要考虑。很多人会把解决方案放在把庭院位置改为卧室的方案。这个方案的确没错，但是这个方案是把此类产品当成公寓类产品进行规划，还一句话就是能用的地方都用起来。但是如果作为别墅类产品，庭院的消失以及客厅采光的消失对于别墅来说是概念性的摧毁。

第二餐厅厨房区域尴尬，厨房非常小，不要被加配图所迷惑，未来使用肯定很狭小，餐厅位置也是鸡肋，我预计吃饭需要在客厅解决。当然这个问题不是一个大问题，为什么，请看我的第三点。

第三：购买极小别墅的客户属性特殊，基本为偶发性居住兼顾投资属性的客户或者住宅类客户

根据我目前的观察，目前市场上做极小别墅主要的释放区就是独家类产品。我看了下绿城的这个项目，位于青山湖区块，一个典型的旅游度假类产品。参考了这个地段以及位置，我们应该就可以明白绿城做出这个项目以及这个户型的原因。

而对于旅游类产品，目前最具备购买力的客户其实就是投资性客户兼顾偶尔的居住，全国大体都是这样。所以针对这样的客户，把面积做小控制总价是迎合投资性客户最大的亮点，这也是为什么那么多旅游类产品做小面积的核心原因。

正是因为客户的居住频率低，这也是为什么绿城桃李春风项目的厨房设计比较弱的核心原因，也是针对客户做的定向化设计。

此外不具备旅游资源的地段打造小面积别墅，基本客户的导入基本属于住宅类客户。绿地在上海的松江大学城板块曾经打造过90墅产品。当时在上海也引起了一阵轰动，后来根据实际的成交情况来看，主要客户就是属于边上买90-100平米普通住宅的客户，第二属于产品尝鲜者对90别墅好奇的小年轻。但是从后期的入住情况来看，客户对这种过渡性产品感觉还是比较尴尬

也就是说，总而言之，类似的极小别墅产品，基本导入不了纯粹的别墅客户，各自购买这种产品的核心原因不是因为他是因为别墅，而是因为他小。

第四：从价格表现来看开发商规划这种产品的核心逻辑

目前对外宣称的绿城桃李春风的定价在于精装200万一套。如果按照83平米面积测算，单价应该在2.5万左右。我扫描了一下青山湖周边的别墅类项目，基本可以发现一个现状。就是面积基本偏大，基本都是200-400平米左右，最大的也有1000平米以上的大面积，单价基本在1.8-2万元左右。

各位有没有发现一个现象，绿城桃李春风属于高单价低总价类产品。绿城通过差异化的产品规划，使得这个项目在区域内属于特性，而且低总价也保证了市场的亮点。当然大前提就是单价的不亏损已经保证了项目整盘的价值不贬损，唯一绿城需要做的就是找到足够多的客户去去化掉这么多套数。

绿城规划这类产品，我相信更多的是出于市场去化的角度来出发，没有很多浪漫唯美的原因。

第五：比较让我意外的是作为一层别墅

对于别墅来说，我们常规的逻辑是做成两层三层。而且哪怕是出于偷面积的角度，多做几层更加容易通过夹层元素偷出面积。包括我之前见过的小面积别墅，也都是两层三层类产品。但是绿城这次做出1层的别墅属于我的意料之外。

虽然项目对外宣称类独栋产品，本质其实就是联排，而且是排布异常紧密的联排。我们可以做一个简单的转换，200平米的三层联排，0.8的容积率做出来就是异常紧凑的联排。单层的建筑面积就是70平米左右。现在绿城这个项目单层面积做到80平米，虽然容积率降低到0.5，但是整体的排布依然是异常紧凑。做不到类独栋的效果。

总结一下我对极小别墅的核心观点：

1、不新鲜，市场早就出来，而且未来会更小

2、剥离感性元素，规划此类产品的核心原因在于低总价易去化

3、目前仅适用于投资性产品，不适合居住

4、切勿轻易模仿，此类产品不适合所有地段

看产品，还原现象背后的本质，这个是最需要的。爱和恨都要彻底的。

不过有一句说一句，此次83平米能够这么迅猛的传播，更多的还是微信的力量，五年前就有极小别墅，但是从未得到如此的关注

因为五年前没有微信

感谢这个时代

灵感来自于看了不少微信推送

码字地点：虹桥路

2015/5/9

地产自媒联盟成员